Vuokrasuhteen aikana tulee silloin tällöin tilanne, jossa vuokralainen haluaa vuokrata asunnon – tai osan siitä – edelleen jollekulle toiselle. Tällaisia järjestelyjä kutsutaan alivuokraukseksi ja jälleenvuokraukseksi, ja laki kohtelee niitä lupavaatimusten osalta hyvin eri tavalla. Käydään läpi, mitä kumpikin tarkoittaa ja mitä vuokranantajan kannattaa ottaa huomioon.
Mitä alivuokraus tarkoittaa?
Alivuokrauksessa vuokralainen pysyy itse edelleen vuokranantajan sopimuskumppanina ja vastuussa alkuperäisestä vuokrasopimuksesta, mutta luovuttaa osan asunnosta (esimerkiksi yhden huoneen) toisen henkilön, alivuokralaisen, käyttöön vastiketta vastaan. Alkuperäinen vuokrasuhde vuokranantajan ja vuokralaisen välillä jatkuu muuttumattomana – vuokranantajalla ei ole suoraa sopimussuhdetta alivuokralaiseen, vaan vastuu kulkee edelleen alkuperäisen vuokralaisen kautta.
Mitä jälleenvuokraus tarkoittaa?
Jälleenvuokrauksessa taas alkuperäinen vuokralainen (jälleenvuokranantaja) vuokraa koko asunnon kokonaan eteenpäin uudelle vuokralaiselle ja luopuu käytännössä itse asunnon käytöstä jälleenvuokrasuhteen ajaksi. Myös tässä alkuperäinen vuokrasopimus vuokranantajan ja ensimmäisen vuokralaisen välillä pysyy voimassa sellaisenaan – jälleenvuokralaisella ei ole suoraa sopimussuhdetta kiinteistön omistavaan vuokranantajaan.
Tarvitaanko vuokranantajan suostumus?
Tässä kohtaa alivuokraus ja jälleenvuokraus eroavat toisistaan olennaisesti. Alivuokraus on lain mukaan sallittua ilman vuokranantajan erillistä lupaa, kunhan alivuokralaiselle luovutetaan enintään puolet asunnosta eikä järjestelystä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Tätä oikeutta ei voi pätevästi poistaa tai rajoittaa vuokrasopimuksen ehdolla. Jos alivuokralaiselle luovutettaisiin yli puolet asunnosta, tai alivuokraus aiheuttaa huomattavaa haittaa vuokranantajalle, lupa kuitenkin tarvitaan. Jälleenvuokraukseen sen sijaan tarvitaan aina vuokranantajan lupa – joko erikseen annettuna tai vuokrasopimukseen kirjattuna – koska siinä vuokralainen luopuu koko asunnon käytöstä toisen hyväksi.
Mitä riskejä alivuokraukseen tai jälleenvuokraukseen liittyy vuokranantajalle?
Alkuperäinen vuokralainen on edelleen vastuussa vuokranmaksusta ja asunnon kunnosta vuokranantajaan nähden, vaikka asunnossa asuisikin osittain tai kokonaan joku muu. Vuokranantaja ei kuitenkaan välttämättä aina tiedä, kuka asunnossa todellisuudessa asuu, mikä voi vaikeuttaa yhteydenpitoa, asunnon kunnon seurantaa ja ongelmatilanteiden (esim. häiriöt, maksuviiveet) selvittämistä. Alivuokrauksessa riski on käytännössä pienempi, koska alkuperäinen vuokralainen asuu yleensä edelleen samassa asunnossa; jälleenvuokrauksessa riski korostuu, koska koko asunnon käyttäjä voi vaihtua kokonaan.
Miten vuokranantaja voi suojautua?
Alivuokrausta ei voi kieltää vuokrasopimuksella silloin, kun kyse on enintään puolesta asunnosta eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa – tähän kannattaa varautua jo etukäteen, esimerkiksi pyytämällä vuokralaista ilmoittamaan alivuokralaisen tiedot. Jos epäilee, että alivuokraus ylittää puolet asunnosta tai aiheuttaa todellista haittaa, asia kannattaa ottaa puheeksi vuokralaisen kanssa heti. Jälleenvuokrauksen osalta suojan saa jo siitä, että laki itsessään edellyttää vuokranantajan lupaa – kannattaa kuitenkin aina antaa tai evätä tämä lupa kirjallisesti, ja pyytää samalla tiedot jälleenvuokralaisesta.
Usein kysyttyä
Saako vuokralainen ottaa asuntoon kämppäkaverin ilman alivuokrausta?
Pelkkä asumiskumppani, joka ei maksa vuokraa erillisenä alivuokralaisena vaan osallistuu esimerkiksi yhteisiin kuluihin, ei välttämättä ole alivuokrausta lain mielessä, mutta rajanveto voi olla tulkinnanvarainen. Selkeintä on aina sopia asiasta etukäteen vuokranantajan kanssa.
Mitä tapahtuu, jos vuokralainen alivuokraa asunnon ilman lupaa?
Jos alivuokraus pysyy enintään puolessa asunnosta eikä aiheuta vuokranantajalle huomattavaa haittaa, erillistä lupaa ei lain mukaan edes tarvita, joten rikkomusta ei synny. Jos alivuokraus sen sijaan ylittää puolet asunnosta tai aiheuttaa todellista haittaa ilman vuokranantajan suostumusta – tai jos vuokralainen vuokraa koko asunnon edelleen (jälleenvuokraus) ilman lupaa – kyse voi olla sopimusrikkomuksesta, joka vakavuudesta riippuen voi johtaa jopa vuokrasopimuksen purkamiseen.
Voiko vuokranantaja periä korkeampaa vuokraa, jos asunto alivuokrataan?
Alkuperäinen vuokra vuokranantajan ja vuokralaisen välillä pysyy sellaisena kuin siitä on sovittu, eikä alivuokraus itsessään oikeuta vuokranantajaa korottamaan vuokraa. Mahdollinen alivuokralaiselta perittävä vuokra on vuokralaisen ja alivuokralaisen välinen asia, ellei toisin ole sovittu.
Belcase LKV kirjaa jokaisen välittämänsä kohteen osalta aina selvästi, mihin vuokranantajan oikeus vuokrata asunto perustuu – omistukseen, alivuokraukseen vai jälleenvuokraukseen – jotta tilanne on avoin ja dokumentoitu kaikille osapuolille jo ennen vuokrasuhteen alkua.
Tämä artikkeli on yleisluontoinen eikä korvaa lakineuvontaa. Tarkista aina ajantasainen tilanne tai käänny asiantuntijan puoleen.